从当前的建筑运营方式来看，更多是依赖于“中央系统”，它由楼宇管理系统 (BMS) 运营管理。这种管理方式在诸如能源、水、交通和通讯网络等方面做得很好，但是，聚焦到具体租户时，却发现在满足租户需求方面不尽如意。在空气质量管理方面尤为明显。

四年前，随着健康建筑的兴起，我们预测将在建筑行业中出现一种能够快速响应的“地方系统”，这种“地方系统”由微型BMS管理。我们还预测，建筑管理权力将逐步从“中央系统”转为“地方系统”。最后我们预测，这一转变将从“更好地管理室内空气质量”的需求开始。

事实上，这一预测显而易见，就如同水一定是往低处流一样。空气质量是健康建筑的重要组成部分，也是中央机械系统相对低精细化的领域。从健康、安全和幸福的角度来看，建筑物的空气质量数据清晰地反映出这么一个现象：“中央系统”举步维艰，处于萌芽状态的“地方系统”却欣欣向荣。

更为重要的是，这些数据展示了一条明确的发展方向：只有”中央系统“和”地方系统“，也就是中央BMS和微型BMS紧密合作，才能实现最有效的解决方案。

我们所面临的挑战在于如何让“中央系统”和“地方系统”之间的合作最优化。

这一挑战催生了RESET 核心和外壳标准，该标准于2015年由铁狮门公司 (Tishman Speyer) 率先试行。该标准旨在通过传感器持续监测和传达大楼向租户提供的空气质量。RESET 核心和外壳标准为分配责任奠定了基础：它规定了谁 (业主或租户) 最适合在何种程度管理何种资源。 结合RESET 室内标准，它还为每一方规定了可行的、持续的、可交付的成果。

这在解决空气质量不佳等细微问题上迈出的关键一步。通过明确界定责任和结果，它使利益相关者与如何最好地实现共同目标保持一致。 它还为新技术的出现开辟了道路。

“地方系统”的出现：概述

• 最初引入“地方系统”是为了解决“中央系统”无法解决的污染急剧上升时带来的问题。
• “地方系统”很快被证明可以更快更好地提供结果，同时减少能源使用。
• 随着“地方系统”的应用，数据表明，“地方系统”还能更有效地解决“中央系统”面临的另一个问题：即使在下班后 (晚上和周末)，租户仍然有健康的空气。
• “地方系统”被进一步应用于解决“当地”特定的问题，比如会议室中污染物的快速积累。

以上这些观察，以及几十个案例和数据的支持，我们清晰地认识到，从“中央系统”转移某些责任可以获得更大的利益。例如，在一个有“中央”和“地方”过滤系统的建筑物中，实际上可以降低“中央”级别的过滤要求 (核心和外壳)。与其按照最坏的室外污染水平来选择过滤系统，不如按照平均室外污染水平来选择过滤系统。这样，每天过滤室外污染所需要的能量就会减少。在污染物急剧上升的日子里，则启动“地方”过滤系统来去除过量的污染。最终的结果是，建筑室内按需降低能源成本，并拥有更好的空气质量。

很显然，以上这些经验还适用于建筑的其他方面的管理。比如当遇到极端的室外天气状况，“中央”+“地方”的方法可以用来更好地管理供暖和制冷的需求。

这些原则持续指导RESET标准的制定，目标是实现健康和安全、能源和气候的目标。

目前的阶段
能够快速响应的微型BMS的“地方”空气管理系统已经从亚洲兴起，并向全球推广。它们主要由安装在天花板上的再循环装置组成，用于清除主要污染物，包括颗粒物、二氧化碳、细菌、挥发性有机化合物、臭氧和氮氧化物。它们由传感器驱动，根据监测到的污染水平自动开启和关闭电源。

虽然这些“地方系统”减少了对中央系统的过滤要求，但还未建立一个可双向对话的系统。在少数情况下，“地方系统”会“告知”或将数据反馈给中央系统，但它们仍然不会收到“中央系统”的反馈。因为运行缓慢的BMS系统供应商几乎是闭环的，即只能够接收数据。

我们我们已经看到有些组件制造商，如风扇和过滤器公司，认识到了这一点，绕过中央系统直接链接商业物联网，使“中央系统”和“地方系统”的关键组成部分能够开始沟通。

但是，在“中央系统”和“地方系统”建立双向沟通之前，大楼业主和租户都是从彼此观察开始的。 大型租户正在利用RESET标准来评估业主和运营商向他们提供的空气质量。 而建筑业主却在观察租户租户空间的室内污染物来源，并在影响邻近租户之前解决这些污染物。

最终，对建筑业主而言，RESET标准不仅仅是一个健康和安全的监管工具，它还引发了建筑业主对于建筑设计的重新思考，如何设计出健康、安全、富有弹性和高效运营的建筑。

因此，RESET 核心和外壳标准在正式发布后的18个月内，便在全球范围得到应用。一方面，它帮助业主和租户界定各自的角色和职责；另一方面，它帮助业主收集数据，以便设计更健康、更环保、反应更灵敏的建筑。采用“中央系统”和“地方系统”运营的建筑是未来发展的方向，但仍有很多需要学习的地方。

最终，为租户提供一个可接入的系统将成为建筑业主的责任。在这方面走在最前沿的开发商和运营商是汉斯地产 (Hines)，他们正在自己办公室内积极尝试融合“地方系统”，该办公楼位于其最新开发的办公大楼博华广场 (One Museum Place) 内。无论是Hines办公室还是博华广场均采用RESET标准 (分别为室内以及核心&外壳标准)，为选择解决方案、有针对性的表现和整体结果的沟通提供信息。

下一步目标

在过去的几年里，我们与世界各地的建筑开发商、工程师和产品制造商紧密合作，进行案例研究，并为未来的建筑设计和运营提供见解。有几件事已经变得很清晰：

• 
  拥有庞大“中央”机械系统的建筑时代已经结束。虽然它们有效地实现了绿色建筑目标，却难以实现健康建筑的目标这些。这些建筑改造后可以简单有效地实现“地方”系统，但会影响整体效率的提高。
• 逐层机械系统的时代又回来了(事实上，它从未在亚洲消失过)。它提供最高层级的“地方”控制系统，将包括微型BMS网络，实质上是“精简”版的“中央系统”。这些联网的微型BMS将以最低的能源成本实现最高水平的健康建筑效果。
• “中央”BMS的角色将更关注资源共享和双向数据交换，而不是单向的资源分配。

然而，或许最清晰的认识是，那些未能适应这一趋势的建筑业主和BMS供应商将迎来属于自己的“柯达时刻”，并逐渐变得无关紧要。毕竟，15年前《财富》中的500强企业中有52%已经不复存在。房地产和相关技术也不会幸免。